中国著名拆迁律师

贯彻国务院《条例》 健全完善拆迁法规切实保障城市房屋拆迁工作

发布时间:2018年6月20日 中国著名拆迁律师  
 自去年6月份国务院以国务院令第305号公布了新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)后。为了保证国务院《条例》的贯彻实施,依法加强城市房屋拆迁管理,我们大连市结合本地的实际,立即着手起草和制定新的城市房屋拆迁管理办法,经过深入调查研究、反复测算论证、吸取有益经验、广泛征求意见等必须程序,最终于2001年11月28日以市政府令第15号发布了《大连市城市房屋拆迁管理办法》(以下简称《拆迁办法》)。下面,我就大连市贯彻实施国务院《条例》情况,做简要汇报。
  一、注重新老政策衔接 做好拆迁法规的宣传普及工作
  随着社会主义市场经济体制的确立和住房制度改革的深入。城市房屋拆迁工作面临的外部环境发生了很大变化,原有的法规、政策在许多方面已不能适应新的形势。在这种情况下,国务院颁布实施了新的《条例》,针对城市房屋拆迁工作中的问题,在拆迁管理规定上作了重大的调整,由于立法依据发生了重大变化,因此,地方原有的拆迁管理的法规政策就必须做出相应的调整。大连市为了使地方的拆迁法规政策与国务院《条例》保持一致,经市政府提请,市人大常委会于2001年9月27日通过了废止《大连市城市房屋拆迁管理条例》的决定,与此同时,为做好新老政策的衔接,根据国务院《条例》,我们开始着手起草《大连市城市房屋拆迁管理办法》,重点在拆迁补偿安置标准、补偿安置资金的监管、各项补助费用标准等方面,对原条例的规定做较大修改和调整,充分保护了拆迁当事人的合法利益,相关程序也更加便于操作、利于监督。新的《拆迁办法》业经市政府常务会议审议通过,于2001年11月28日以市政府令第15号予以发布。
  为了确保国务院《条例》和大连市《拆迁办法》的顺利实施,我们采取了三项措施。一是开展拆迁法规宣传活动。一方面,召开了由全市拆迁开发建设单位、厂矿企业、大专院校、驻连部队等参加的全市拆迁工作会议,对贯彻实施国务院《条例》和大连市《拆迁办法》进行动员部署。另一方面,充分利用电视、广播、报纸等新闻媒体,大张旗鼓地宣传国务院《条例》和大连市《拆迁办法》,并在市中心繁华地带设立宣传站点进行拆迁法规的宣传、讲解工作,让广大市民了解和掌握拆迁法规,以便于对城市房屋拆迁形成社会监督。二是严格《房屋拆迁许可证》的审批。在国务院新《条例》实施之日起和大连市《拆迁办法》发布之日止的这段“真空”期间,为保证新老政策的平稳过渡,我们对所有的拆迁项目一律不予审批,避免了一个拆迁地块适用两种拆迁政策的问题。三是进行了拆迁法规专业培训。举办2期培训班,对县(市)区拆迁管理部门和市内14个具备拆迁资格单位的300多名工作人员进行了专业培训,详细讲解了拆迁管理办法、裁决程序、银行操作程序等内容,并对专职的230名拆迁工作人员进行了书面考试,“经考核合格持证上岗,提高了他们的业务素质和法规政策理论水平。
  二、维护拆迁当事人的合法权益 安置补偿政策必须切实可行
  国务院《条例》的颁布实施,在被拆迁人的定义及拆迁补偿安置标准确定方法等方面发生了新的变化,许多新的问题摆在我们面前,比如在对被拆迁人补偿的同时如何兼顾被拆迁房屋承租人的安置等问题。按房地产市场评估价格结算货币补偿金额,是《条例》明确规定的。但在实施中,由于房屋所处的类区不同或同类区房屋的结构不同等原因,使不同房屋之间评估价格存在较大差异。评估价格过高,开发成本加大,拆迁人难以承受;评估价格过低,被拆迁人又很难购买安置用房。同时被拆迁房屋承租人能否得到妥善安置,也关系到城市建设事业能否顺利进行。因此,如何确定科学合理的补偿安置标准,是我们在制定《拆迁办法》过程中所考虑的问题。自国务院《条例》和大连市《拆迁办法》实施以来,我市共实施拆迁项目14个,拆迁总建筑面积18万平方米,动迁居民2191户,被拆迁人及房屋承租人均得到妥善安置。我们的主要做法是:
  1、补偿安置原则必须明确。拆迁补偿安置是城市房屋拆迁活动的核心内容,拆迁活动所涉及的民事法律关系又主要表现在补偿和安置两个方面。两者相互联系,密不可分。因此,为切实维护被拆迁人、房屋承租人的合法权益,我们按照国务院《条例》所确立的对房屋所有人进行补偿,兼顾对房屋承租人安置的基本原则,在我市《拆迁办法》当中明确规定:“被拆迁人为房屋所有人。”还设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提:即被拆迁人必须妥善安置房屋承租人或者双方协商一致解除租赁关系,并就货币补偿的分配比例做了明确的规定。通过几个地段拆迁实践来看,拆迁当事人均比较能够接受,加快了拆迁进度。
  2、补偿安置标准必须切实可行。房屋是居民赖以生存的重要的生活资料;房屋被拆除后,不论是选择货币补偿或者是产权调换,能否得到合理的补偿和安置是他们所密切关注的。因此。为维护被拆迁居民的合法权益,保障其在拆迁的同时能够相应做善居住条件,我们确定了补偿安置保底标准。
  一是在确定以房地产市场评估价格作为结算标准的基础上,根据被拆迁房屋所处不同类区,规定了不同的货币补偿价格标准。即拆迁住宅房屋实行货市补偿的,市内区被拆迁房屋市场评估价格低于政府确定的货币补偿价格标准的,由拆迁人按货币补偿价格标准予以货币补偿。价格标准为房屋特、一类区建筑面积每平方米3800元;房屋二类区建筑面积每平方米3200元;房屋三类区建筑面积每平方米2500元;房屋四类区建筑面积每平方米1800元。
  二是为使部分住房困难户能够购买到合适的住房,我们明确了货币补偿货币补偿补贴标准。即拆迁住宅房屋,市由区被拆迁人或者房屋承租人每户原住房建筑面积低于货币补偿补贴标准的,拆迁人应增加面积给予货币补贴。补贴标准为被拆迁房屋在房屋特、一类区原建筑面积不足30平方米的。按30平方米计算;在房屋二类区原建筑面积不足35平方米的,按35平方米计算;在房屋三类区原建筑面积不足40平方米的,按40平方米计算;在房屋四类区原建筑面积不足45平方米的,按45平方米计算。增加面积部分的补贴,按价格标准的70%计算。
  此外,对经市政府有关部门批准建成的临时建筑,属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的,拆迁人原则上在房屋四类区给予妥善安置。安置标准为建筑面积45平方米,使用人需按房价的50%承担费用,房屋产权归使用人所有。
  3、拆迁租赁房屋的补偿分配必须透明。城市房屋拆迁涉及老百姓的切身利益,被拆迁人或者房屋承租人在拆迁问题上对拆迁人始终保持戒备心理,深怕自己的合法权益受到侵害。因此,在被拆迁人或者房屋承租人选择安置方式后,必须将补偿,安置的有关内容公开,以利社会的广泛监督。我们规定:拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋,被拆迁人选择房屋产权调换的,由被拆迁人安置房屋承租人,租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的,租赁关系终止。属于住宅房屋的,货币补偿金的20%支付给被拆迁人,80%和增加面积补贴支付给房屋承租人;属于非住宅房屋的,货币补偿金的30%支付给被拆迁人,70%支付给房屋一承租人。拆迁属于落实私房政策带户返还的私有租赁房屋,应实行货币补偿,拆迁人将货币补偿金的100%支付给被拆迁人,另增加80%货币补偿金和增加面积率补贴支付给房屋承租人,增加了补偿分配的“透明度”,避免了暗箱操作,有利于被拆迁人和房屋承租人依法维护自己的合法权益,也便于接受社会监督。分外,我们根据实际精况,对在搬迁过程中应给予被拆迁人的各项补助费用标准也做了相应的调整,有的适当提高,有的略微降低,增加了可操作性。
  三、规范房屋拆迁补偿估价行为 制定具体的操作规则
  国务院《条例》规定,房屋拆迁货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,房地产市场评估价格确定。因此,评估是否公正,评估价格是否合理,就成为能否顺利实施国务院《条例》和大连市《拆迁办法》,能否有效保护拆迁当事人利益,保证拆迁工作正常进行的关键。为确保评估的公平、公正、合理,我市于今年7月25日制定发布了《大连市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》,对房屋拆迁补偿估价做出具体的规定。
  一是明确了房屋拆迁补偿估价总的原则。拆迁补偿估价,是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素,对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价。评估结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋的补偿金额提供价格依据。估价机构应当具有房地产价格评估资格,估价人员应当是注册房地产估价师。
  二是明确评估纠纷的解决方法。当事人对评估结果有异议的,应当在收到评估结果后5日内向原评估机构申请复估,原评估机构收到申请后5日内出具复估报告,当事人对复估结果有异议的,可向市房地产估价师协会申请鉴定,经鉴定,维护原评估结果的,鉴定费用由申请人负担;需重新评估的,重新评估的费用和鉴定费用由原评估机构负担。“经市房地产估价师协会鉴定后的评估结果,作为房屋拆迁补偿标准的依据。
  三是明确了估价方法。住宅房屋的估价一般采用比较法;经营用房的估价宜采用两种以上的估价方法,首先应采用市场比较法,也可采用收益法或成本法等;除住宅房屋、营业用房外,其他用途房屋的估价,可只采用成本法进行估价。但是,不论采用哪种估价方法,都要严格遵守国家规定的估价规范和房屋拆迁的有关规定。
  四是明确估价机构及估价人员的职业通德管理标准。对估价机构及估价人员公正、客观、诚实的估价及评估资料的保密、估价收费的标准、估价业务的转让、估价回避等均做出规定,提出了不得损害拆迁当事人各方利益的要求。凡因价格评估有误引起纠纷达3次的,取消其房屋拆迁评估资格。
  总之,在大连市委、市政府、市房产局的正确领导下,通过深入贯彻落实国务院《条例》,健全完善大连市《拆迁办法》和拆迁法规政策,推动了我市房屋拆迁工作的规范化、法制化进程,对促进城市建设和房地产业的健康发展,维护社会的稳定,起到了积极地作用。由于国务院《条例》和大连市《拆迁办法》运作的时间还相对较短,在实践中还可能出现一些新的问题,我们有信心,通过这次会议的交流和今后工作的实践,研究、探索和解决随时出现的问题,以高度的责任心和使命感,贯彻落实好江总书记“三个代表”的重要思想,切实做好我市的城市房屋拆迁管理工作,为大连市率先基本实现现代化和建设现代化国际城市做出新的贡献。
                                二○○二年九月


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